DREPT IMOBILIAR

 

Actiunea in revendicare imobiliara


Actiunea in revendicare este o actiune reala, petitorie prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea de la posesorul neproprietar. aceasta tinde sa stabileasca direct existenta dreptului de proprietate al reclamantului. Prin aceiasi actiune se pot solicita si despagubiri pentru repararea prejudiciului cauzat.

Temeiul juridic al revendicarii il constituie dreptul de proprietate asupra lucrului, si anume dispozitiile art. 480 din Codul Civil.

Pentru a putea exercita actiunea in revendicare se cere conditia ca reclamantul sa fie proprietar exclusiv al bunului imobil revendicat.

In cazul in care exista mai multi proprietari in indiviziune asupra imobilului revendicat, conditia de adminisibilitate a actiunii in revendicare o reprezinta respectarea principiului unanimitatii. Aceasta trebuie sa fie introdusa de toti coproprietarii , in caz contrar actiunea urmand a fi respinsa pentru motivul ca aceasta are ca scop recunoasterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului in litigiu si readucerea lui in patrimoniul acestuia.

Altfel s-ar ajunge la prejudicierea celorlalti coproprietari, care s-ar alfa in situatia de a pierde respectivul bun, asupra caruia cel care a introdus actiunea si-a preconstituit deja un titlu de proprietate.

Conditia esentiala a actiunii in revendicare, este ca proprietarul sa fi pierdut posesia asupra bunului respectiv, in caz contrar lipsind unul din elementele esentiale ale unei cereri de chemare in judecata, si anume interesul.
Reclamantul trebuie sa-si dovedeasca dreptul de proprietate si o poate face apeland la toate mijloacele de proba.

 

Se poate face dovada proprietatii cu un titlu de proprietate: acte translative de proprietate sau prin acte declarative de proprietate. Aceasta sunt prezumtii de proprietate care fac dovada pana la proba contrarie.
Atunci cand cele doua parti au cate un titlu de la acelasi autor va avea preferinta cel care a inscris primul titlu in cartea funciara.

 

Cand titlurile vin de la autori diferiti, alaturi de data inscrierii in cartea funciara se va avea in vedere autorul care are un drept preferential , deci cel care a fost adevaratul proprietar al imobilului.

Paratul are un statut privilegiat – pana la dovada contrara, el este considerat pasiv obligatiei de a dovedi dreptul sau. El se bucura de o prezumtie dedusa din simplul fapt al posesiei.

Daca reclamantul nu a reusit sa faca aceasta proba, actiunea va fi respinsa, fara ca paratul sa mai fie tinut a-si proba dreptul sau de proprietate asupra imobilului.

Actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila, sub aspect extinctiv. Acest lucru inseamna ca dreptul de proprietate are un caracter perpetuu, care nu se stinge prin neuz, indiferent de timpul cat titularul sau nu l-a exercitat.

Competenta materiala poate apartine judecatoriei sau tribunalului in functie de criteriul valorii imobilului revendicat. Astfel, pentru imobilele a caror valoare este pana la 500.000 lei, competenta apartine judecatoriei, iar peste aceasta valoare, tribunalului.

 

Competenta teritoriala este absoluta si apartine instantei in circumscriptia careia se afla imobilul.


Actiunile posesorii


Actiunile posesorii sunt reglementate de dispozitiile art. 674-676 Cod Civil si reprezinta mijloace procesuale care apara posesia impotriva oricaror tulburari sau pentru redobandirea posesiei in cazul in care aceasta a fost pierduta.

 

 

-    crearea unei prezumtii de proprietate,

 

-    posesorul poate dobandi proprietatea prin uzucapiune,

 

-    are loc o prescriptie instantanee in cazul bunurilor mobile,

 

-    obtinerea fructelor lucrului posedat de posesorul de buna-credinta,

 

-    apararea posesiei prin actiunile posesorii.

Actiunile posesorii sunt reale, nepetitorii si imobiliare, putand fi exercitate timp de un an de la tulburarea sau atingerea adusa posesiei.

 

Dreptul civil roman recunoaste doua actiuni posesorii, una generala, numita si actiune in complangere si una speciala, numita actiune in reintegrare.

Actiunea posesorie in complangere se foloseste pentru a face sa inceteze orice fel de tulburare a posesiei care provine de la un tert, si poate fi introdusa in termen de un an de la tulburare sau deposedare, iar posesorul trebuie sa fi stapanit cel putin un an inainte de actul deposedarii sau tulburarii si posesia sa fie utila si neviciata.

Actiunea posesorie in reintegrare se foloseste pentru apararea posesiei cand deposedarea sau tulburarea s-a produs prin violenta si se poate exercita numai daca nu a trecut mai mult de un an de la deposedarea sau tulburarea prin violenta a posesiei. Aceasta actiune poate fi introdusa si de detentorul precar.

Hotararea judecatoreasca data in cazul actiunilor posesorii nu are putere de lucru judecat fata de cele pronuntate in cazul actiunilor petitorii, datorita faptului ca cele doua actiuni au o natura diferita si un temei juridic diferit, neputand exista identitate de cauza intre o actiune posesorie si una petitorie.

Instanta competenta este judecatoria de la locul situarii imobilului.


Actiunea in servitute


Servitutea este un drept real asupra lucrului altuia si reprezinta un dezmembramant al dreptului de proprietate , avand totodata un caracter perpetuu si indivizibil.

 

Servitutea presupune doua bunuri imobile care apartin la doi proprietari diferiti, fiind deci un drept imobiliar si un accesoriu al fondului.

 

Servitutile se clasifica din mai multe puncte de vedere:

 

-    dupa modul constituirii lor ele se impart in: naturale, legale si stabilite prin fapta omului,

 

-    dupa obiectul lor: pozitive, negative,

 

-    dupa cum sunt stabilite in folosul unei cladiri ori al unui teren se mai impart in: urbane, rurale,

 

-    dupa cum sunt exercitate in mod continuu sau nu, precum si dupa cum sunt vizibile prin semne exterioare sau nu, servitutile se mai clasifica in: servituti continue, aparente.

 

 

Proprietarul fondului dominant are la indemana doua actiuni, si anume actiunea confesorie de servitute, si cea posesorie in complangere.
Proprietarul fondului aservit isi poate exercita dreptul sau de proprietate cu exceptia restrictiilor impuse prin servitute si nu ii este permis sa faca ceva care sa micsoreze fondul servitutii.

 

Tot acesta are si el la indemana doua actiuni, respectiv actiunea negatorie prin care contesta existenta servitutii si o actiune posesorie pentru incetarea tulburarii care I se aduce.

 

Servitutile se sting prin imposibilitatea materiala de a mai exercita servitutea, prin neuz timp de 30 de ani, daca aceasta a fost stabilita prin fapta omului, prin confuziune, prin pieirea fondului aservit, prin expirarea termenului pentru care servitutea a fost stabilita, prin renuntarea la ea de catre proprietarul fondului dominant sau prin revocarea, rezolvirea sau anularea dreptului celui care a constituit servitutea.

 

Actiunile ce au ca obiect servituti, sunt de competenta judecatoriei in a carei raza se afla situate imobilele.


Actiunea in superficie


Dreptul de superficie este un drept real care consta in dreptul de proprietate ce-l are o persoana, denumita superficiar asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe un teren proprietatea unei alte persoane, teren asupra caruia superficiarul capata un drept de folosinta.

 

Dreptul de superficie este un drept real imobiliar ce are ca obiect numai constructii sau plantatii, lucrari atasate de sol, si implica dreptul de folosinta asupra terenului pe care se afla acestea, care nu se stinge prin neintrebuintare, fiind perpetuu.

 

Superficia nu poate inceta prin indiviziune, intrucat dreptul proprietarului terenului si dreptul superficiarului, desi strans legate, nu constituie caz de indiviziune.

Dreptul de superficie poate lua nastere prin conventia incheiata intre proprietarul terenului si cel care construieste pe acest teren sau in temeiul legii.

Instanta competenta este judecatoria de la locul situarii imobilului.


Actiunile in materie de carte funciara


Pentru realizarea evidentei tehnico-juridice a proprietatii, a titularilor dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acesteia, legea instituie o serie de operatiuni de lucru in materie de carte funciara reprezentate de inscrieri, notari, radieri.

In general, un raport juridic susceptibil de a fi inscris in cartea funciara este evidentiat prin inscrierea:

 

-    in partea intai – a imobilului, caracteristicile acestuia date de nr. Cadastral, suprafata, categorie de folosinta, pozitionare,

 

-    in partea a doua – date referitoare la numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum si mentionarea inscrisului pe care se intemeiaza acest drept, stramutarea proprietatii, servitutile constituite in folosul proprietatii, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la proprietate, orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face in titlu in partea intai sau a doua a cartii funciare cu privire la inscrierile facute,

 

-    in partea a treia – inscrierile referitoare la dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini, respectiv dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de trei ani, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte, sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale, orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire la inscrierile facute in aceasta parte.

Intabularea reprezinta inscrierea prin care se transmite, constituie, modifica sau stinge un drept real imobiliar cu caracter definitiv, de la data inregistrarii cererii de intabulare.

 

Cerintele procedurale pentru intabulare sunt:

 

-    cerere de intabulare,

 

-    acte in original sau copii legalizate ( prinvind transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea dreptului real imobiliar)

 

-    taxa de timbru,

 

-    timbru judiciar de 0.3 lei.

Inscrierea provizorie este operatiunea prin care se transmite, constituie, modifica sau stinge un drept real imobiliar sub conditia si in masura justificarii ei.

 

Cerintele procedurale pentru inscrierea provizorie sunt aceleasi ca si pentru intabulare.

Notarea este operatiunea efectuata in scop de opozabilitate, aducand la cunostinta o serie de acte sau de fapte in legatura cu imobilul sau cu situatia juridica personala a titularului dreptului inscris.

Ca regula, publicitatea reala, instituita prin evidenta de carte funciara, trebuie sa reflecte situatia reala a unui imobil cu privire la atributele date de inscrierile facute in cartea funciara. Uneori este posibil sa exista o neconcordanta intre cuprinsul cartii funciare si situatia juridica reala.

Actiunea in rectificare a cartii funciare este cea prin care se poate cere instantei de judecata sa dispuna fie inscrierea, fie radierea unor inscrieri necesare pentru a restabili concordanta dintre inscrierile din cartea funciara si situatia juridica reale.

 

Titularul actiunii in rectificare poate fi orice persoana interesata. Actiunea se promoveaza impotriva celui care este inscris in cartea funciara si in legatura cu care inscrierea din cartea funciara este susceptibila de a fi rectificata sau impotriva succesorilor acestuia.

 

Competenta pentru solutionarea cererilor in rectificare apartine judecatoriei in raza careia se afla imobilul inscris in cartea funciara a carei rectificare se cere.

 

Actiunea in rectificare este imprescriptibila, insa trebuie avut in vedere ca, pentru promovarea acesteia, trebuie sa existe o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila cu privire la dreptul in fond al reclamantului.

Actiunea in prestatie tabulara este reglementata de doua articole diferite din Legea nr. 7/1996. Conform acestora avem actiune in prestatie tabulare obisnuita si speciala.
Instanta competenta este judecatoria in circumscriptia careia se afla imobilul .