DREPT LOCATIV

Drept locativ, constructii si drept imobiliar

Puteti consulta legislatia existenta pe site referitoare la Drept Locativ:

LEGEA 10 din 8 februarie 2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989*) - Republicare

Legea locuintei

Legea privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

Ordonanta de Urgenta privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte

Legea privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuinte proprietate persoana

Legea privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului

Acte normative

- Legea locuintei nr. 114/1996,

- Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului,

- O.U.G. nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte,

- Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari,

- Legea nr. 15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuinte proprietate personala,

Dreptul de abitatie – este un drept real in temeiul caruia titularul sau poate folosi o locuinta, o casa sau orice spatiu locativ ce apartine unei alte persoane.

Dreptul de abitatie se poate constitui prin:

conventie,
prin testament,
prin prescriptie achizitiva sau uzucapiune,
prin efectul legii in privinta sotului supravietuitor.

In jurisprudenta s-a statuat ca in cazul in care cu ocazia instrainarii locuintei comune, sotii si-au rezervat un drept de abitatie asupra locuintei, acest drept are un caracter indivizibil. Deci in cazul decesului unuia dintre soti, nudul proprietar nu este indreptatit sa ceara nici stingerea si nici titularului ei restrangerea dreptului de abitatie.

Drepturile titularului dreptului de abitatie sunt:

dreptul de a ocupa locuinta impreuna cu familia sa, chiar daca s-a casatorit ulterior constituirii dreptului.
Dreptul de a inchiria partea din cladire care ii prisoseste, chiar daca proprietarul imobilului se opune. De la acest drept este exceptat sotul supravietuitor. Dreptul de abitatie in intregime nu poate fi cesionat si nici inchiriat.

Obligatiile titularului dreptului de abitatie sunt:

sa foloseasca imobilul ca un bun proprietar,
sa dea cautiune in cazul cand partile au stabilit si nu s-a acordat scutire catre nudul proprietar,
sa constate starea imobilului la intrarea in posesia acestuia,
sa suporte cheltuielile folosintei si cheltuielile curente de intretinere.

Pentru apararea dreptului de abitatie titularul este indreptatit la actiunea in justitie avand la indemana o actiune confesorie, pentru protectia dreptului real, sau o actiune personala nascuta din actul juridic care sta la temeiul constituirii abitatiei

Nudul proprietar nu este indreptatit la evacuarea titularului dreptului de abitatie din imobil pentru viata impisibila creata altor locatari, avand ca temei dispozitiile legii 114 din 1996 – legea locuintei, pentru ca titularul abitatiei nu este un chirias, ci are conferit un dezmembramant al proprietatii.

Locatiunea

Locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar, folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita chirie.

Locatiunea nu transmite dreptul de proprietate ci doar dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat, riscul pieirii fortuite fiind suportat de locator.

Conditii de valabilitate a contractului de locatiune

atat locatorul cat si locatarul trebuie sa aiba capacitate, adica sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare.
Lucrul inchiriat poate fi un lucru mobil sau imobil, dar trebuie ca acesta sa nu se consume sau sa nu se distruga prin folosinta.

Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, si de obicei in bani. Este acceptata si chiria sub forma unei alte prestatii stabilita intre parti.

Obligatiile locatorului

Prima dintre obligatii este cea de predare a lucrului dat in locatiune. In caz de neexecutare, locatarul, daca nu prefera sa ceara realizarea contractului pentru neexecutare, se poate adresa justitiei cerand predarea silita, iar instanta il poate obliga pe locator si la plata unor daune-interese.

Lucrul trebuie predat intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea caruia a fost inchiriat.

Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat. Din aceasta cauza, locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in timpul locatiunii. In caz de neexecutare, locatarul se poate adresa justitiei.

In timpul locatiunii, locatorul nu poate sa schimbe forma lucrului inchiriat, nici prin transformarea materiala a lucrului, nici prin schimbarea destinatiei.

Tot locatorul raspunde si pentru defectele si stricaciunile ascunse ale lucrului care ii impiedica locatarului intrebuintarea.

Obligatiile locatarului

Locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul ca un bun proprietar si numai la destinatia determinata prin contract, si anume de a intretine lucrul pe toata durata inchirierii in stadiul in care a fost predat .

O alta obligatie este plata chiriei, care daca nu exista o prevedere expresa, se face la domiciliul debitorului.

Dupa incetarea locatiunii, locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care a fost predat conform inventarului facut. El nu raspunde pentru pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau a cazului fortuit.

Locatiunea inceteaza in urmatoarele cazuri:

prin acordul de vointa al partilor,
prin denuntarea unilaterala, cu respectarea termenului de preaviz,
la expirarea termenului, daca termenul a fost determinat prin conventia partilor
prin rezilierea contractului pentru neexecutarea de catre una dintre parti, daca aceasta aduce o vatamare celeilalte parti,
la pieirea lucrului,
prin desfacerea titlului locatorului, pentru ca locatorul nu mai este in masura sa dispuna de folosinta lucrului,
in anumite conditii si prin efectul instrainarii lucrului, prin acte intre vii cu titlu particular.